กฎหมายก่อสร้างคอนโดที่คนอยากซื้อคอนโดควรรู้!

ปัจจุบันธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจขนาดเล็กไปจนถึงธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่อย่างเช่นอาคารชุดหรือที่เราเรียกกันว่า “คอนโด” สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของอาคารชุด หรือคอนโดนั้น เมื่อพิจารณาในมุมทางกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร จะพบว่ามีกฎหมายที่เกี่ยวข้องหลายฉบับด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นกฎหมายในระดับของพระราชบัญญัติไปจนถึงกฎหมายในระดับของกฎกระทรวงคอย ดังนั้นผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีของอาคารชุดหรือคอนโดมีเนียม ควรให้ความใส่ใจศึกษาข้อกฎหมายให้ละเอียดถี่ถ้วน และปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายในทุกขั้นตอน เพราะมิฉะนั้นแล้วหากดำเนินการก่อสร้างไปโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมาย อาจส่งผลกระทบต่อเจ้าของธุรกิจและอาจส่งผลต่อลูกค้าผู้เข้าพักอาศัยทำให้ไม่สามารถเข้าพักอาศัยรวมทั้งใช้ประโยชน์จากอาคารได้ไปจนถึงปัญหาในเรื่องมาตรฐานของความปลอดภัยอีกด้วย

1. กฎหมายอะไรบ้างที่เกี่ยวกับการก่อสร้างคอนโด?

ปัจจุบันประเทศไทยมีกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารไว้ค่อนข้างมาก ตั้งแต่กฎหมายระดับพระราชบัญญัติลงไปจนถึงกฎกระทรวง รวมถึงข้อบัญญัติของท้องถิ่นอีกด้วย ดังนั้นจึงขอกล่าวถึงเฉพาะกฎหมายที่ควบคุมคอนโด ซึ่งประกอบด้วยกฎหมายควบคุมคอนโด และกฎหมายควบคุมการก่อสร้างคอนโดทั้งหมด 4 ฉบับดังต่อไปนี้

             (1) พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งเป็นกฎหมายหลักที่ใช้ควบคุมอาคารชุดหรือคอนโดตั้งแต่การจดทะเบียนเป็นอาคารชุด กรรมสิทธิ์ในห้องชุด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ไปจนถึงการเลิกอาคารชุด ซึ่งกฎหมายฉบับนี้ได้ให้นิยามของอาคารชุดว่า “อาคารชุด” หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งกฎหมายฉบับนี้ทำให้เห็นถึงความแตกต่างระหว่างคอนโดกับอพาร์ทเมนท์หรือแฟลต คือ กรณีของคอนโด ผู้ซื้อคอนโดสามารถมีกรรมสิทธิ์ได้ทั้งในห้องของตัวเองและยังถือกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางอีกด้วย ส่วนกรณีของอพาร์ทเมนท์หรือแฟลตนั้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทั้งหมดจะเป็นของเจ้าของอาคารเพียงผู้เดียว ซึ่งจะเป็นผู้บริหารจัดการดูแลการปล่อยให้เช่า และผู้เช่าก็จะมีเพียงสิทธิอยู่อาศัยในห้องตามสัญญาเช่าเท่านั้น

              (2) พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เป็นกฎหมายหลักในการควบคุมการก่อสร้างอาคาร การดัดแปลง รื้อถอน และการเคลื่อนย้ายอาคารและใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร โดยกฎหมายควบคุมอาคาร เป็นกฎหมายที่มีเจตนารมณ์ในการควบคุมการก่อสร้างอาคารให้มีความมั่นคงแข็งแรง มีระบบความปลอดภัยสำหรับผู้ใช้อาคาร อาทิเช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบระบายอากาศ ระยะร่นของอาคาร เพื่อให้อาคารมีความเป็นระเบียบเรียบร้อย สวยงาม และมีการจัดการด้านการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม เช่น การจัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียก่อนปล่อยลงสู่ทางระบายน้ำสาธารณะ เป็นต้น

             (3) กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ให้นิยามของอาคารขนาดใหญ่ว่า “อาคารขนาดใหญ่” หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคารหรือส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท โดยมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไปและมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกิน 1,000 ตารางเมตร การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด

             (4) กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522ให้นิยามอาคารขนาดใหญ่พิเศษและอาคารสูง ว่า

                 “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคารหรือส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่อาศัย หรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภทโดยมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป         
                 “อาคารสูง” หมายความว่า อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยา ให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด

2. คอนโด หมายถึงอาคารประเภทใดตามกฎหมาย?

เมื่อพิจารณานิยามความหมายของ “คอนโด” หรือ “อาคารชุด” ตามกฎหมายแล้วพบว่า คอนโดหมายถึงอาคารประเภทใด ซึ่งเมื่อพิจารณาจากกฎหมายทั้ง 3 ฉบับ ซึ่งไม่ได้บัญญัติความหมายของอาคารชุดไว้โดยตรงเหมือนดังเช่นพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แต่เมื่อพิจารณาลักษณะของคอนโดในปัจจุบันที่มีการก่อสร้าง จะอยู่ในความหมายที่บัญญัติไว้ในกฎกระทรวง ซึ่งสรุปได้ว่าคอนโดที่มีการก่อสร้างในปัจจุบันได้แก่อาคาร 2 ประเภทด้วยกัน คือ

             ประเภทที่ 1 ในกรณีที่คอนโดมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไปแต่ต่ำกว่า 23 เมตร และมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกิน 1,000 ตารางเมตร จะเป็น “อาคารขนาดใหญ่” ที่จะต้องถูกควบคุมโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 55 โดยทั่วไปจะเรียกคอนโดที่สร้างโดยมีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น หรือต่ำกว่า 23 เมตรนี้ว่า คอนโด “Low Rise”

             ประเภทที่ 2 เป็นกรณีของคอนโดที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไปจะเป็น “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป จะเป็น “อาคารสูง” ซึ่งโดยทั่วไปจะเรียกอาคารประเภทนี้ว่าอาคาร “High Rise” โดยอาคารประเภทนี้จะต้องถูกควบคุมโดยกฎหมายเฉพาะซึ่งก็คือกฎกระทรวงฉบับที่ 33

3. การก่อสร้างคอนโดต้องขออนุญาตอย่างไร?

สำหรับการยื่นขออนุญาตก่อสร้างคอนโดนั้น จะต้องได้รับการอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ก่อน จึงจะสามารถยื่นขออนุญาตก่อสร้างโครงการได้ ซึ่งการยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารนั้น จะแบ่งออกเป็น 2 กรณี คือการยื่นคำขอรับใบอนุญาตให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจพิจารณา ตามมาตรา 21 ของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และการแจ้งการก่อสร้างอาคาร ตามมาตรา 39 ทวิ ซึ่งทั้ง 2 กรณีมีรายละเอียดและองค์ประกอบ ดังต่อไปนี้

(1) การขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

         การก่อสร้างอาคารชุดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ผู้ที่ประสงค์จะทำการ ก่อสร้างอาคารจะต้องดำเนินการเพื่อขอใบอนุญาตก่อสร้าง จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนทำการก่อสร้างเสมอ และสำหรับกรณีของการก่อสร้างอาคารชุดนั้น ถ้าเป็นการก่อสร้างในเขตกรุงเทพมหานคร จะต้องดำเนินการขอรับใบอนุญาตทำการอนุญาตก่อสร้างที่สำนักงานเขตที่อาคารนั้นตั้งอยู่ อันเป็นการปฏิบัติตามข้อกำหนดกรุงเทพมหานคร สำหรับการขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดตามมาตรา 21 นั้น จะต้องประกอบด้วยเอกสาร หลักฐาน ดังต่อไปนี้

         1) แบบคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร
         2) สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล ซึ่งแสดงวัตถุประสงค์และผู้มีอำนาจลงชื่อแทนนิติบุคคลที่หน่วยงานซึ่งมีอำนาจรับรองออกให้ไม่เกิน 6 เดือน (กรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้ขออนุญาต) และผู้มีอำนาจลงนามรับรองสำเนาทุกหน้า
         3) สำเนาหรือภาพถ่ายโฉนดที่ดินขนาดเท่ากับต้นฉบับจริง และเจ้าของที่ดินลงนามรับรอง สำเนาถูกต้องทุกหน้า          4) หนังสือยินยอมของเจ้าของที่ดินให้ก่อสร้างอาคารในที่ดินหรือสำเนาสัญญาเช่าที่ดิน (กรณีผู้ขออนุญาตไม่ใช่เจ้าของที่ดิน)
         5) สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขออนุญาต ผู้รับรอบอำนาจ ผู้มี อำนาจลงนามแทนนิติบุคคล และเจ้าของที่ดิน พร้อมลงนามรับรองสำเนาถูกต้องทุกหน้า
         6) หนังสือแสดงความยินยอมและรับรองของสถาปนิก วิศวกรผู้ออกแบบและคำนวณ พร้อมสำเนาใบอนุญาตผู้ประกอบวิชาชีพ (กรณีอาคารที่ขออนุญาตอยู่ในประเภทเป็นวิชาชีพ วิศวกรรมหรือวิชาชีพสถาปัตยกรรม)
         7) แผนผังบริเวณ แบบแปลน และรายการประกอบแบบแปลน         
         8) รายการคำนวณโครงสร้าง              
         9) สำหรับการขออนุญาตก่อสร้างอาคารอาคารชุด จะต้องแสดงแบบระบบบำบัดน้ำเสีย และรายการคำนวณระบบบำบัดน้ำเสียด้วย ทำการตรวจพิจารณา และออกใบอนุญาตให้ทำการก่อสร้างพร้อมกับแจ้งคำสั่งดังกล่าวให้แก่ผู้ขอทราบภายในระยะเวลาไม่เกิน 45 วัน หลังจากนั้นผู้ขออนุญาตก็สามารถดำเนินการก่อสร้างได้ทันที

         ในกรณีเจ้าพนักงานมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ทำการก่อสร้าง เจ้าพนักงานท้องถิ่นก็จะมีหนังสือแจ้งคำสั่งไม่อนุญาตพร้อมด้วยเหตุผลให้แก่ผู้ขออนุญาตทราบภายในเวลาไม่เกิน 45 วัน ซึ่งกรณีนี้ผู้ขออนุญาตสามารถอุทธรณ์คำสั่งดังกล่าวได้ตามกฎหมาย         
         กระบวนการตามมาตรา 21 นี้เป็นกระบวนการขอใบอนุญาตก่อสร้างที่ใช้เวลาค่อนข้างนาน แต่ก็สามารถมั่นใจได้ว่าอาคารที่จะทำการก่อสร้างนั้น ได้ผ่านการพิจารณาตรวจสอบจากผู้เชี่ยวชาญของทางราชการแล้วในระดับหนึ่ง

(2) การยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ตามมาตรา 39 ทวิ

             การแจ้งก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาต ตามมาตรา 39 ทวิ เป็นกระบวนการตามกฎหมายที่บัญญัติขึ้นมาเพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชน ผู้ประกอบการ ให้สามารถเริ่มต้นก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารได้เร็วขึ้น โดยไม่ต้องยื่นคำขอรับใบอนุญาตตามมาตรา 21 ซึ่งการแจ้งการก่อสร้างอาคารชุด ตามมาตรา 39 ทวิ จะต้องประกอบด้วยเอกสาร หลักฐาน ที่เกี่ยวข้องดังต่อไปนี้

            1) แบบหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างอาคาร 2) สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคลที่หน่วยงานซึ่งมีอำนาจรับรองออกให้ไม่เกิน 6 เดือน (กรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้ขออนุญาต) และผู้มีอำนาจลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง    
            3) สำเนาหรือภาพถ่ายโฉนดที่ดินขนาดเท่ากับต้นฉบับ และเจ้าของที่ดินลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง
            4) หนังสือยินยอมของเจ้าของที่ดินให้ก่อสร้างอาคารในที่ดินหรือสำเนาสัญญาเช่าที่ดิน (กรณีผู้ขออนุญาตไม่ใช่เจ้าของที่ดิน)
            5) สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขออนุญาต ผู้รับรอบอำนาจ ผู้มีอำนาจลงนามแทนนิติบุคคล และเจ้าของที่ดิน พร้อมลงนามรับรองสำเนาถูกต้องทุกหน้า
            6) หนังสือแสดงความยินยอมและรับรองของสถาปนิก วิศวกรผู้ออกแบบและคำนวณ พร้อมสำเนาใบอนุญาตผู้ประกอบวิชาชีพ (กรณีอาคารที่ขออนุญาตอยู่ในประเภทเป็นวิชาชีพ วิศวกรรมหรือวิชาชีพสถาปัตยกรรม)
           7) หนังสือแสดงความยินยอมและรับรองของผู้ควบคุมงาน ของสถาปนิก และวิศวกร พร้อมสำเนาใบอนุญาตผู้ประกอบวิชาชีพ
           8) แผนผังบริเวณ แบบแปลน และรายการประกอบแบบแปลน
           9) รายการคำนวณโครงสร้าง
          10) แบบระบบบำบัดน้ำเสีย และรายการคำนวณระบบบำบัดน้ำเสีย
          11) รายการคำนวณพื้นที่อาคารทุกชั้นและทุกหลัง จำนวนที่จอดรถยนต์ และการคิดค่าธรรมเนียม

          เมื่อได้ดำเนินการแจ้งแก่เจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมเอกสารหลักฐานตามที่ระบุไว้ครบถ้วน แล้ว เจ้าพนักงานท้องถิ่นก็จะออกใบรับแจ้งตามแบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนดเพื่อเป็นหลักฐานการแจ้งให้ภายวันที่ได้รับแจ้ง หลังจากนั้นก็สามารถดำเนินการก่อสร้างตามที่แจ้งไว้ได้ทันที

         จะเห็นได้ว่า การก่อสร้างอาคารชุดจะต้องดำเนินการเพื่อให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นพิจารณาตรวจสอบก่อนเสมอ ไม่ว่าจะเป็นกรณีของการยื่นคำขอรับใบอนุญาตก่อสร้าง ตามมาตรา 21 หรือการแจ้งการก่อสร้าง ตามมาตรา 39 ทวิ ซึ่งเป็นหน้าที่สำคัญของเจ้าของโครงการ ส่วนการจะเลือกปฏิบัติตามมาตรา 21 หรือมาตรา 39 ทวิ ก็ขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของโครงการมีความพร้อมเพียงใด ซึ่งถ้าเป็นการแจ้งการก่อสร้างโดยไม่ขอรับใบอนุญาตตามมาตรา 39 ทวิ แม้จะใช้เวลาที่สั้นและสะดวกกว่ากรณีของการยื่นคำขอรับใบอนุญาตก่อสร้าง แต่สถาปนิกและวิศวกรผู้ออกแบบอาคาร ก็จะต้องมีความมั่นใจได้ว่าแบบที่ออกแบบไว้นั้นจะไม่มีปัญหาในแง่ของกฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง มิฉะนั้นแล้วย่อมมีความเสี่ยงต่อความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นตามมาในภายหลัง

4. ข้อกำหนดด้านความปลอดภัยในการก่อสร้างคอนโด

หลักปฏิบัติหรือข้อกำหนดตามกฎหมายที่ใช้เป็นหลักในการก่อสร้างและการควบคุมอาคารประเภท คอนโดมีมากมายหลายข้อกำหนดด้วยกัน แต่ในที่นี้จะขอยกเพียงตัวอย่างของข้อกำหนดตามกฎหมายเฉพาะที่สำคัญและเป็นหลักเกณฑ์ในการควบคุมการก่อสร้างคอนโดในส่วนที่เกี่ยวกับความปลอดภัย ทั้งในกรณีของคอนโดประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษหรือ High Rise และคอนโดประเภทอาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่ ทั่วไป Low Rise ดังต่อไปนี้ 

    (1) การกำหนดระยะร่นของอาคารในกรณีที่อยู่ติดกับที่ดินของเอกชน

             คอนโดที่เป็นอาคารขนาดใหญ่ หรือ High Rise สูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป หรืออาคารที่มีพื้นที่อาคาร รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไปจะต้องมีระยะห่างจากเขตที่ดินของผู้อื่นไม่น้อยกว่า 6 เมตร แต่ไม่รวมถึงพื้นที่ในส่วนที่เป็นฐานรากของอาคารด้วย (กฎกระทรวงฉบับที่ 33 ข้อ 4)

             สำหรับคอนโด Low Rise ความสูงไม่เกิน 8 ชั้น นั้นอาคารด้านที่ชิดกับที่ดินของเอกชน ช่องเปิด ประตูหน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือริมระเบียงชั้นสองลงมา หรือสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องมีระยะห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร และสำหรับชั้นที่ 3 ขึ้นไปหรือสูงเกินกว่า 9 เมตรแต่ไม่ถึง 23 เมตร ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร (กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 50)

    (2) การกำหนดที่ว่างภายนอกอาคาร

             คอนโดที่เป็นอาคารขนาดใหญ่ หรือ High Rise สูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป หรือคอนโดที่มีพื้นที่อาคาร รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคาร ดังนั้นหากสมมุติว่าคอนโดแห่งหนึ่งมีพื้นที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคาร 400 ตารางวา จะต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารตั้งแต่ 120 ตารางวาขึ้นไป (กฎกระทรวงฉบับที่ 33 ข้อ 6)

             สำหรับคอนโด Low Rise ความสูงไม่เกิน 8 ชั้นนั้น ต้องมีที่วางภายนอกอาคารไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร เช่น คอนแห่งหนึ่งมีชั้นที่มีพื้นที่มากที่สุด คือชั้นที่ 1 พื้นที่ 200 ตารางวา จะต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารตั้งแต่ 60 ตารางวาขึ้นไป (กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 33)

    (3) การกำหนดแนวร่นอาคารวัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ

สำหรับแนวร่นอาคารที่วัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะนั้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดประเภท High Rise หรือ Low Rise ก็ต้องมีระยะร่นที่เหมือนกันคือที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 41 (1)-(3) ได้แก่ อาคารที่ติดกับถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร สำหรับอาคารที่มีความสูงเกิน 2 ชั้น หรือเกินกว่า 8 เมตร จะต้องมีระยะร่นดังต่อไปนี้

             1) ถ้าถนนสาธารณะมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร
             2) ถ้าถนนสาธารณะมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่าง จากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนนสาธารณะ
             3) ถ้าถนนสาธารณะมีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะ อย่างน้อย 2 เมตร

    (4) ความกว้างของที่ดินด้านหน้าอาคารและขนาดถนน

สำหรับความกว้างของที่ดินด้านหน้าอาคารและขนาดถนนนั้น กฎกระทรวงฉบับที่ 33 ข้อ 2 และข้อ 3 ได้กำหนดบังคับเฉพาะคอนโดประเภท High Rise เท่านั้น ที่จะต้องมีขนาดความกว้างของที่ดินหน้าอาคารและมีขนาดของถนนดังนี้

             1) กรณีของอาคารที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร จะต้องมีด้านหนึ่งด้าน ใดของของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร
             2) กรณีของอาคารที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีด้าน หนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
             3) ที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะของที่ดินทั้งสองกรณี จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร และที่ดินนั้นจะต้องว่าไว้เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้สะดวกด้วย

             เห็นไหมครับว่ากว่าพื้นที่ว่างเปล่าจะกลายมาเป็นคอนโดมีเนียมให้เราได้เข้าพักอาศัยได้นั้น จะต้องผ่านขั้นตอนและกระบวนการทางกฎหมายมากมายเพียงไร ไม่ว่าจะเป็นตั้งแต่การขออนุญาตเพื่อก่อสร้างอาคาร การออกแบบอาคารให้ถูกต้องตามข้อกำหนดของกฎหมาย หรือการวางระบบด้านความปลอดภัยต่างๆ ซึ่งเท่าที่ยกตัวอย่างมานี้ เป็นเพียงแค่ส่วนหนึ่งของกฎหมายควบคุมอาคารเท่านั้น ซึ่งนอกจากนี้ยังมีมาตรการทางกฎหมายที่เกี่ยวกับมาตรฐานความปลอดภัยในเรื่องอื่นๆ อีกด้วย ไม่ว่าจะเป็นมาตรฐานของระบบการดับเพลิง ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบการจราจร และการรักษาความสะอาด ซึ่งเป็นอีกองค์ประกอบหนึ่งเจ้าของโครงการก่อสร้างคอนโดจะต้องให้ความสำคัญและปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด