รู้ไว้ใช่ว่า! กฎหมายควรรู้เมื่อคิดอยู่คอนโด

ใครที่คิดจะซื้อ ขาย หรือเช่าคอนโด แต่ถ้าไม่รู้เรื่องกฎหมายเลย ก็อาจทำให้เราพลาดโอกาสดีๆ ไปได้ การรู้กฎหมายไว้บ้างเป็นสิ่งที่ดี โดยเฉพาะเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายหรือเช่า การทำนิติกรรมต่างๆ ซึ่งมีข้อผูกพันตามกฎหมาย หากไม่สนใจก็อาจเสียรู้อีกฝ่ายได้ บทความนี้ของ Estopolis จะนำเสนอกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับคอนโด โดยอธิบายให้อ่านแล้วเข้าใจง่ายๆ ปฏิบัติตามได้

หลายคนเคยชินกับคำว่า 'คอนโด' 
มากกว่าที่จะคุ้นหูกับคำว่า 'อาคารชุด'

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551

ภาพจากโครงการ Quinn Condo Ratchada 17

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เป็นกฎหมายสำคัญของคนอยู่อาศัยคอนโด ฉบับแก้ไขล่าสุด 2551 ได้ให้ความคุ้มครองผู้บริโภคมากขึ้น โดยแก้ไขบางมาตราเนื่องจากมีการบังคับใช้มานาน และปรากฏว่าหลักเกณฑ์และรายละเอียดหลายประการไม่สามารถใช้บังคับได้จริงในทางปฏิบัติ ที่สำคัญคือไม่เพียงพอที่จะคุ้มครองประชาชนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย การแก้ไขเพิ่มเติมเพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดจากการบังคับใช้กฎหมายและคุ้มครองประชาชนผู้ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย ให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น รวมทั้งเห็นสมควรปรับปรุงอัตราค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายให้เหมาะสมยิ่งขึ้น ให้ทันสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมอย่างมาก

มาตราที่สำคัญ คือ มาตรา 4 คำนิยาม

“อาคารชุด” หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

“ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย

“ห้องชุด” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล

“ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม

“หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด” หมายความว่า หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

“เจ้าของร่วม” หมายความว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารแต่ละอาคารชุด

“นิติบุคคลอาคารชุด” หมายความว่า นิติบุคคลที่ได้จดทะเบียนตามพระราชบัญญัตินี้

นิยามที่เพิ่มเติมในฉบับ พ.ศ. 2551

“การประชุมใหญ่” หมายความว่า การประชุมใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วม แล้วแต่กรณี

“คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

“กรรมการ” หมายความว่า กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

“ผู้จัดการ” หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

“พนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่า ผู้ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้ปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้

“รัฐมนตรี” หมายความว่า รัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชบัญญัตินี้

นอกจากนี้ที่สำคัญคือ หมวด 2 กรรมสิทธิ์ในห้องชุด เช่น มาตรา 13 เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง 

กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)

ภาพจากโครงการ Elio Del Nest อุดมสุข

กฎกระทรวงฉบับนี้ออกตามความใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปการภายในและภายนอกอาคาร สาระสำคัญ ข้อ 1 คำนิยาม เช่น

“อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างเพื่อใช้อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท โดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป

กฎหมายฉบับนี้มี 6 หมวด แต่ละหมวดมีความสำคัญที่คนอยู่คอนโดควรรู้ เช่น

หมวด 1 ลักษณะของอาคาร เนื้อที่ว่างของภายนอกอาคารและแนวอาคาร

ข้อ 3 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีถนนหรือที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมโดยรอบอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร และรถดับเพลิงสามารถเข้าออกได้โดยสะดวก

หมวด 2 ระบบระบายอากาศ ระบบไฟฟ้าและระบบป้องกันเพลิงไหม้

ข้อ 16 ในอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ทุกชั้น

ข้อ 18 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีระบบป้องกันเพลิงไหม้ ประกอบด้วย ระบบท่อยืน ที่เก็บน้ำสำรอง และหัวรับดับเพลิง ส่วนหมวดอื่นๆ ก็จะเกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปการ เช่น ระบบประปา ระบบบำบัดน้ำเสียและการระบายน้ำทิ้ง ระบบกำจัดขยะมูลฝอย เป็นต้น

กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543)

ภาพจากโครงการ Supalai City Home Ratchada

กฎกระทรวงฉบับนี้ออกตามความใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เกี่ยวข้องกับสภาพภายในและภายนอกอาคาร สาระสำคัญในข้อ 1 คำนิยาม เช่น

“อาคารอยู่อาศัย” หมายความว่า อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวันและกลางคืน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยอย่างถาวรหรือชั่วคราว

“อาคารอยู่อาศัยรวม” หมายความว่า อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว

“อาคารขนาดใหญ่” หมายความว่า อาคารที่มีพื้นรวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังคาเดียวกันเกิน 2,000 ตร.ม. หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15 ม. ขึ้นไป และมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังคาเดียวกันเกิน 1,000 ตร.ม. แต่ไม่เกิน 2,000 ตร.ม. การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงดาดฟ้าสำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด

หมวด 3 ที่ว่างภายนอกอาคาร

ข้อ 33 (1) อาคารอยู่อาศัย และอาคารอยู่อาศัยรวม ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร 

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544

ภาพจากโครงการ The Privacy พระราม 9

คนที่พักอาศัยอยู่คอนโดมักจะเจอปัญหาที่จอดรถบ่อยๆ สาระสำคัญของกฎหมายฉบับนี้ คือ

หมวด 9 อาคารจอดรถ ที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกของรถ

ส่วนที่ 1 ที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถ หมายความว่า อาคารอยู่อาศัยรวมหรืออาคารชุด ที่มีพื้นที่ห้องชุดแต่ละห้องชุดตั้งแต่ 60 ตร.ม. ขึ้นไป จะต้องมีที่จอดรถ และต้องจัดให้มีที่จอดรถตามจำนวนที่กำหนดของแต่ละประเภทของอาคารที่ใช้เพื่อการนั้นๆ ดังนี้

1. อาคารที่อยู่อาศัยรวมหรืออาคารชุด ให้มีที่จอดรถ 1 คันต่อ 1 ห้องชุด

2. อาคารขนาดใหญ่ ได้มีที่จอดรถ 1 คันต่อพื้นที่อาคาร 120 หรือให้มีที่จอดรถตามจำนวนที่กำหนดของแต่ละประเภทของอาคารที่ใช้เป็นที่ประกอบกิจการในอาคารขนาดใหญ่นั้นรวมกัน  

ภาพจากโครงการ Supalai City Home Ratchada

ส่วนที่ 2 อาคารจอดรถ สาระสำคัญ คือ

อาคารจอดรถ หมายถึง อาคารที่มีที่จอดรถจำนวนตั้งแต่สิบคันขึ้นไป หรือมีพื้นที่จอดรถ ทางวิ่ง และที่กลับรถในอาคารรวมกันตั้งแต่ 300 ตร.ม. ขึ้นไปและถ้าอาคารจอดรถอยู่ต่ำกว่าระดับพื้นดิน ต้องจัดให้มีระบบระบายอากาศ ซึ่งสามารถเปลี่ยนอากาศภายในชั้นนั้นๆ ได้หมดภายใน 15 นาที

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นกฎหมายสำคัญที่คนซื้อคอนโดต้องรู้ให้ได้ มีทั้งนิติกรรมและสัญญา กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คือ กฎหมายว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของบุคคล เป็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจและการค้า โดยวางระเบียบเกี่ยวพันทางการค้าหรือธุรกิจระหว่างบุคคล เช่น กฎหมายว่าด้วยการซื้อขาย การเช่าทรัพย์ การจำนอง การจำนำ เป็นต้น 

สาระสำคัญอยู่ที่มาตรา 149

นิติกรรม หมายความว่า การใดๆ อันทำลงโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยใจสมัคร มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคล เพื่อจะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับซึ่งสิทธิ

หลักเกณฑ์ของนิติกรรม

1. การกระทำของบุคคลโดยการแสดงเจตนา

2. การกระทำของบุคคลโดยชอบด้วยกฎหมาย

3. การกระทำของบุคคลโดยความสมัครใจ

4. มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์

5. เพื่อจะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับซึ่งสิทธิ 

ภาพจากโครงการ IdeO New Rama 9

สิ่งแรกที่จะต้องทำความเข้าใจ “นิติกรรม” เรียกว่า ความเคลื่อนไหวในสิทธิ หรือ ความเคลื่อนไหวแห่งสิทธิ อธิบายง่ายๆ ยกตัวอย่างเช่น ของหายแล้วไปแจ้งความร้องทุกข์กับพนักงานสอบสวนที่สถานีตำรวจไว้ก่อน (ยังไม่รู้ใครเอาไป) กรณีนี้ไม่เกิดนิติกรรม เพราะไม่มีการเคลื่อนไหวใน 5 สิทธิเกิดขึ้น แต่เมื่อไปถอนแจ้งความร้องทุกข์ ก็จะเกิดนิติกรรมขึ้น เพราะมีการเคลื่อนไหวใน 5 สิทธิเกิดขึ้น ซึ่งถือว่าเป็นการระงับสิทธินั้น

นอกจากนี้ต้องดูบรรพ 3 เอกเทศสัญญา ลักษณะ 1 การซื้อ-ขาย มาตรา 453 ถึง มาตรา 516 ด้วย เช่น

มาตรา 453 อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย

และมาตรา 458 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้น ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543

ประกาศฯ นี้อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 35 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2541 กำหนดให้คณะกรรมการว่าด้วยสัญญามีอำนาจกำหนดให้การประกอบธุรกิจขายสินค้าหรือให้บริการใดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา และมีอำนาจกำหนด หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และรายละเอียดเกี่ยวกับลักษณะของสัญญา โดยการกำหนดของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาดังกล่าวต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกากำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดธุรกิจที่ควบคุมสัญญาและลักษณะของสัญญา พ.ศ. 2542

สาระสำคัญอยู่ในมาตรา 3 มาตรา 4 และมาตรา 5 บัญญัติไว้ว่า

มาตรา 3 คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาจะกำหนดให้การประกอบธุรกิจขายสินค้าหรือให้บริการใดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา การประกอบธุรกิจขายสินค้าหรือให้บริการนั้นจะต้องเข้าลักษณะหนึ่งลักษณะใด ดังต่อไปนี้

(1) เป็นธุรกิจที่มีการใช้ข้อตกลงที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค

(2) เป็นธุรกิจที่มีการใช้สัญญาสำเร็จรูปอย่างแพร่หลาย

(3) เป็นธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจมีอำนาจต่อรองเหนือกว่าผู้บริโภค ทั้งนี้โดยพิจารณาจากฐานะทางเศรษฐกิจ ความรู้ความเข้าใจ และความสันทัดจัดเจน

มาตรา 4 การกำหนดลักษณะของสัญญาต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ ดังต่อไปนี้

(1) ให้ผู้บริโภคทราบสิทธิและหน้าที่ของตนตลอดจนข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการโดยชัดเจนตามควรแก่กรณี

(2) ไม่เป็นการจำกัดหรือยกเว้นความรับผิดของผู้ประกอบธุรกิจในส่วนที่เป็นสาระสำคัญโดยไม่มีเหตุผลที่สมควรเพียงพอ

(3) ต้องคำนึงถึงความสุจริตในการประกอบธุรกิจ

(4) ให้เยียวยาความเสียหายในเวลาอันสมควรในกรณีที่มีการฝ่าฝืนสัญญา

(5) จัดให้มีหลักฐานที่ชัดเจนเกี่ยวกับการแสดงเจตนาของผู้ประกอบธุรกิจในเรื่องที่เป็นสาระสำคัญต่อการคุ้มครองผู้บริโภค

(6) ต้องไม่เป็นการเพิ่มภาระเกินควรแก่การประกอบธุรกิจ

มาตรา 5 ก่อนออกประกาศกำหนดธุรกิจที่ควบคุมสัญญาและลักษณะของสัญญา ให้คณะกรรมการว่าด้วยสัญญารับฟังความคิดเห็นจากผู้ประกอบธุรกิจและผู้บริโภคที่ได้รับผลกระทบโดยตรง โดยคำนึงถึงขอบเขตและสภาพปัญหา เช่น การจัดสัมมนา การประชุม หรือให้ประชาชนทั่วไปแสดงความคิดเห็นในการนี้จะรับฟังความเห็นจากหน่วยงานของรัฐ องค์กรที่เกี่ยวข้องกับการประกอบธุรกิจ หรือองค์กรที่เกี่ยวข้องกับการคุ้มครองผู้บริโภคด้วยก็ได้

มาตรา 29 แห่ง พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 ประกอบกับมาตรา 50 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย บัญญัติให้กระทำได้โดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติทั้ง 3 มาตราดังกล่าวข้างต้น ออกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 สรุปสาระสำคัญ ได้ดังนี้

1. ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา

2. ธุรกิจขายห้องชุด หมายความว่า การประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดที่จะดำเนินการก่อสร้าง หรือกำลังดำเนินการก่อสร้าง หรือก่อสร้างเสร็จแล้วและจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุด หรือก่อสร้างเสร็จแล้วและได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว

3. ในสัญญากำหนดให้ใช้ขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่า 2 มม. และมีสาระสำคัญอื่นๆ เช่น สัญญาว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จ ระบุตำแหน่งที่ดิน เลขที่โฉนด จำนวนเนื้อที่ของโครงการ ราคาขายต่อ ตร.ม. จำนวนห้องชุดที่จะซื้อ-ขาย รายการทรัพย์สินส่วนกลาง และในกรณีผิดนัดชำระ เป็นต้น

4. สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้บริโภคต้องใช้ข้อสัญญาที่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค  

จะเห็นว่าระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจตอบสนองความต้องการของประชาชนซึ่งต้องอยู่อาศัยในอาคารเดียวกันได้ ต้องมี พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 และกฎหมายอื่นๆ ประกอบด้วย เนื่องจากปัจจุบันมีปัญหาด้านที่อยู่อาศัยภายในเมืองเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ การพิทักษ์สิทธิในห้องชุดของตนจึงเป็นสิ่งควรรู้และจำเป็นอย่างมากต่อการอยู่อาศัยคอนโด

รู้ไว้ใช่ว่า ใส่บ่าแบกหาม

ขอบคุณแหล่งข้อมูล:

www.thaicondo.or.th