รู้ไว้ใช่ว่า! รวมข้อกฎหมายคอนโดที่ควรรู้ไว้เพื่อระงับข้อพิพาท

คอนโด ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้ที่เกี่ยวข้อง คงเคยเห็นข่าวบนหน้าหนังสือพิมพ์ ในจอทีวี สื่อสังคมออนไลน์ ไม่ว่าจะเป็น Facebook, Line หรือเว็บไซต์ต่างๆ เกี่ยวกับประเด็นปัญหาการซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์ ค่าส่วนกลาง ที่จอดรถไม่พอ จอดรถขวางทาง และอื่นๆ ค่อนข้างหนาหู บทความนี้ของ Estopolis มีเจตนาให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยคอนโดเพิ่มความรอบคอบในการตัดสินใจ หากมีปัญหาใดๆ เกิดขึ้นการพูดคุยทำความเข้าใจอย่างตรงไปตรงมา คือ ทางออกที่ดีที่สุด เพื่อความสบายใจของทุกฝ่าย

การผิดสัญญาหรือผิดจากคำโฆษณา

สมมติว่า ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อห้องชุด เลขที่ A พื้นที่ 40 ตร.ม. ในชั้นที่ 5 ของอาคาร ราคา 1.3 ล้านบาทผู้ขายโฆษณาว่าจะสร้างอาคารชุดสูง 18 ชั้น และในสัญญาระบุติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละยูนิต ปรากฏว่าเมื่อผู้ขายดำเนินการก่อสร้างอาคารชุด ได้สร้างสูงถึง 20 ชั้น โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นอย่างถูกต้อง แต่ไม่ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากของแต่ละยูนิต ผู้ซื้อได้ตรวจสอบวัดขนาดพื้นที่ห้องชุดปรากฏอีกว่ามีพื้นที่เพียง 30 ตร.ม. เท่านั้น เมื่อเป็นเช่นนี้ผู้ซื้อต้องการให้ผู้ขายรื้อถอนอาคารชุดชั้น 19-20 ออกไป และให้ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหาก ส่วนเนื้อที่ห้องน้อยกว่าในสัญญา ผู้ซื้อเรียกร้องให้ผู้ขายคิดคำนวณราคาซื้อขายให้ใหม่ เพื่อจ่ายตามจริง

1. การก่อสร้างอาคารชุด 20 ชั้น ตามที่ขออนุญาตเจ้าพนักงานท้องถิ่นอย่างถูกต้อง จึงมีสิทธิก่อสร้างอาคารชุดได้ 20 ชั้น ตามที่ขออนุญาตโดยถูกต้องตามกฎหมายได้ ส่วนกรณีผิดจากสัญญา (จะก่อสร้าง 18 ชั้นเท่านั้น) ดังนั้นผู้ขายจึงผิดสัญญา ผู้ซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้ขายและเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ขายได้เท่านั้น แต่ไม่มีสิทธิที่จะบังคับผู้ขายให้รื้อถอนอาคารชั้นที่ 19-20 ออกไปได้ เว้นแต่ผู้ขายจะก่อสร้างอาคารผิดแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้เท่านั้น เช่น แบบแปลนอนุญาตให้สร้างสระว่ายน้ำไว้ที่ชั้น 10 แต่ผู้ขายกลับไปสร้างไว้ที่ชั้น 5 ในกรณีนี้เจ้าพนักงานท้องถิ่นจึงจะมีอำนาจดำเนินการตามกฎหมายกับผู้ขายได้

2. กรณีผู้ขายไม่ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกแต่ละยูนิต ในสัญญาระบุ “ผู้ขายต้องติดตั้งมอเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละห้องชุด” แต่ปรากฏว่าผู้ขายได้กระทำผิดสัญญา ผู้ซื้อจึงมีสิทธิขอให้ผู้ขายติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากสำหรับห้องชุดของผู้ซื้อได้

3. กรณีผู้ซื้อทำสัญญาซื้อห้องชุด เลขที่ A พื้นที่ 40 ตร.ม. แต่พื้นที่จริงแค่ 30 ตร.ม. ซึ่งในสัญญาระบุว่า “ถ้าพื้นที่ของห้องชุดตามสัญญาแตกต่างจากสัญญานี้ตั้งแต่ร้อยละ 5 ราคาที่ต้องชำระต้องปรับเพิ่มหรือลดตามส่วน” เมื่อหนังสือกรรมสิทธิ์ของห้องชุดที่หน่วยงานรัฐออกให้ระบุว่ามีพื้นที่ 30 ตร.ม. และระบุในสารบัญจดทะเบียนรายการทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด คือ ส่วนระเบียงมีพื้นที่ 5 ตร.ม. ดังนั้นพื้นที่ห้องชุดรวมเท่ากับ 30+5 = 35 ตร.ม. เท่านั้น จึงต้องคิดราคาซื้อขายตามจำนวนนี้ และเมื่อได้ชำระไปบ้างแล้ว ส่วนที่เหลือเมื่อรวมกับที่ชำระไปแล้ว ต้องไม่เกินราคาทั้งหมดของพื้นที่ 35 ตร.ม. 

การซื้อขายอาคารชุด ต้องมีสัญญาเข้ามาเกี่ยวข้อง

บางคนซื้อขายกันเพราะเห็นว่าเป็นเพื่อนเป็นพี่น้องกัน ไม่ทำสัญญาซื้อขายก็ได้ บางคนรู้สึกเกรงใจอีกฝ่ายที่เป็นคนคุ้นเคย รู้จักกัน แต่ต้องพึงคิดอยู่เสมอว่า “การทำสัญญาซื้อขายเป็นการผูกมัด เพื่อให้ปฏิบัติตามสัญญาและใช้บังคับหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา” เพื่อความสบายใจของทั้งสองฝ่าย ก็ควรทำสัญญาซื้อขายกันให้เรียบร้อย เพราะหากไม่ทำสัญญาก็จะเรียกร้องสิทธิใดๆ ที่เป็นประโยชน์ของตนไม่ได้

ในกรณีซื้อจากโครงการ การทำสัญญาซื้อขายก็จะต้องดูว่ารูปแบบถูกต้องตามแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 หรือไม่ ในทางปฏิบัติพนักงานขายจะเป็นผู้ลงนามในฐานะผู้ขาย แต่การลงนามของพนักงานขายนั้น เคยปรากฏว่าไม่มีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้องตามกฎหมายของบริษัทมาแสดงแนบท้ายไว้ตอนท้ายของสัญญา เมื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ปฏิเสธสัญญาที่ทำขึ้นนั้น สัญญาจึงไม่มีผลผูกพันกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ ส่งผลให้ผู้ขายหรือพนักงานขายที่ลงนามแทนนั้นไม่มีอำนาจที่จะขายห้องชุดนั้นๆ แม้ผู้ซื้อจะซื้อโดยสุจริต ก็ไม่ทำให้ได้กรรมสิทธิ์นั้นตามกฎหมาย

การชำระหนี้กับค่าส่วนกลาง

มาตรา 18 ของ พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 “เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและเกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ

เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14”

จะเห็นว่าการร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวม (ค่าส่วนกลาง) ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ทำให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับเจ้าของร่วมในอาคารชุดนั้น แยกประเด็นพิจารณา ดังนี้

1. ค่าส่วนกลางเป็นหนี้ที่เกิดจากการผูกนิติสัมพันธ์โดยบทบัญญัติของกฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522

2. การผิดนัดชำระค่าส่วนกลาง พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่ได้กำหนดวันชำระค่าส่วนกลาง แต่จะกำหนดโดยนิติบุคคลอาคารชุด กำหนดระเบียบหรือข้อบังคับชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี นิติบุคคลฯ จะทำหนังสือแจ้งให้เจ้าของห้องชุดรับทราบล่วงหน้า 1 เดือน นับแต่วันครบชำระล่วงหน้าในคราวแรก และกำหนดให้ชำระภายใน 30 วัน นับแต่วันที่รับหนังสือแจ้งเตือน หากเจ้าของร่วมไม่ชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้า อาจจะตกเป็นผู้ผิดนัดได้ ซึ่งจะมีผลต่อการบังคับให้ชำระเงินเพิ่ม (ค่าปรับ) ตามกฎหมายอาคารชุด

3. พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18/1 “ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ตามที่กำหนดในข้อบังคับ

เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มขึ้นในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่

เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายมาตรา 18”

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553 ได้ให้แนวทางการดำเนินการของนิติบุคคลอาคารชุด สรุปได้ว่า นิติบุคคลอาคารชุดไม่มีสิทธิดำเนินการระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง เนื่องจากการตกลงทำสัญญาซื้อขายห้องชุดนั้น เจ้าของร่วมได้ตกลงซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดและทรัพย์สินส่วนกลาง ดังนั้นจึงมีสิทธิในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางที่ตนมีกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วย แต่การบังคับให้เจ้าของร่วมชำระหนี้ค่าส่วนกลางโดยการฟ้องศาลเท่านั้น เป็นแนวทางที่นิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย

นิติบุคคลอาคารชุดเป็นตัวกลางประสาน

เมื่อเกิดเหตุการณ์ฉุกเฉิน ปัญหากับเพื่อนบ้าน รปภ. ผู้รับเหมา พนักงาน ฯลฯ ควรแจ้งให้นิติบุคคลอาคารชุด ทราบและเป็นตัวกลางประสานแก้ไขปัญหา ส่วนใหญ่ที่พบ มักจะเป็นเรื่อง

1. เมื่อมีเหตุจำเป็นต้องเรียกรถพยาบาล ถ้าแจ้งนิติบุคคลอาคารชุด ก็จะมีการเคลียร์พื้นที่ให้ เตรียมลิฟต์ พื้นที่จอดรถ กันผู้คน จัดเส้นทาง การอำนวยความสะดวกโดยนิติบุคคลอาคารชุด ก็จะไม่เกิดข้อขัดแย้งกับเพื่อนบ้าน และดำเนินการได้รวดเร็ว

2. ข้อพิพาทเรื่องที่จอดรถ การตกแต่งห้องชุด การขนย้ายข้าวของเครื่องใช้ ถ้าเข้าไปพูดคุยเองก็อาจทะเลาะกันและมีปากเสียงกันได้ ทางที่ดีให้นิติบุคคลอาคารชุด รับทราบโดยไม่จำเป็นต้องแสดงตัวให้อีกฝ่ายรับรู้ว่าเป็นผู้แจ้ง ไม่อย่างนั้นอาจเกิดการบาดหมาง มองหน้ากันไม่ติด ทั้งๆ ที่อยู่ใกล้กัน

3. ปัญหาพิพาทกรณีเลี้ยงสุนัขหรือสัตว์ประเภทอื่น ระหว่างนิติบุคคลอาคารชุด กับผู้เลี้ยง แยกเป็น 2 กรณี

3.1 กรณีไม่อนุญาต นิติบุคคลอาคารชุด มักจะประกาศแจ้งให้ทราบ “บทลงโทษ” ไว้ในที่เปิดเผยอย่างชัดแจ้ง ถ้าอนุโลมให้เลี้ยงได้ และมีการระงับสาธารณูปการกับห้องชุดนั้น ทางนิติบุคคลอาคารชุด อาจฟ้องร้องต่อศาล บทสรุปแล้วศาลจะไม่ให้เลี้ยงสุนัขหรือสัตว์ประเภทอื่น เนื่องจากอาจเป็นอันตรายต่อผู้พักอาศัยในอาคารชุด และจะกำหนดเบี้ยปรับตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในระเบียบข้อบังคับของอาคารชุด

3.2 กรณีอนุญาตให้เลี้ยงสุนัขหรือสัตว์ประเภทอื่นได้ ต้องเป็นไปโดยความเห็นชอบของที่ประชุมคณะกรรมการควบคุมการจัดการและที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มอบหมายให้ผู้จัดการอาคารชุดกำหนดระเบียบข้อบังคับให้ชัดเจน เช่น ให้เลี้ยงได้ 1 ปี ครบกำหนดแล้วต้องนำสุนัขออกไปจากห้องชุดทันที การให้ขึ้นทะเบียนสัตว์เลี้ยงพร้อมรูปถ่ายเป็นหลักฐาน การลงชื่อรับรองจะไม่นำสัตว์เลี้ยงอื่นเข้ามาเลี้ยงภายในห้องชุดเพิ่มขึ้นอีก และหากมีการฝ่าฝืนจะมีบทลงโทษ ฯลฯ

ปัญหาในการดำเนินการของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวนี้ แสดงให้เห็นว่าไม่สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงของสังคม ทำให้การปฏิบัติตามกฎหมายมีปัญหาและเกิดความไม่เป็นธรรมแก่ประชาชน ในส่วนของนิติบุคคลอาคารชุดก็อาจประสบปัญหารายรับน้อยกว่ารายจ่าย ก่อให้เกิดความสับสนวุ่นวายขึ้นภายในคอนโด และยิ่งกว่านั้นส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงและการพัฒนาหยุดชะงัก ทางที่ดีป้องกันไว้ดีกว่าแก้ไขในภายหลังเป็นดีที่สุด