กฎหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่คนซื้อคอนโดต้องรู้!

29 May 2560

เมื่อเดือนมีนาคม 2560 สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้มีการประชุมเพื่อพิจารณาร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งคณะรัฐมนตรีเป็นผู้เสนอ และที่ประชุมได้มีการมีการลงมติรับหลักการของร่างพระราชบัญญัติฉบับนี้ไว้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว อันหมายถึงนับแต่นี้ต่อไปอีกไม่นาน กฎหมายฉบับนี้ก็คงมีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการ ดังนั้นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างควรทำความเข้าใจกฎหมายฉบับนี้ไว้ล่วงหน้า เพื่อที่จะได้เตรียมตัวรับมือกับภาระทางภาษีที่เพิ่มขึ้นนอกเหนือจากภาษีอื่นๆ ที่ต้องเสียให้แก่รัฐตามปกติในทุกๆ ปี

เหตุใดถึงต้องมีการออกกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่?

กฎหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่คนซื้อคอนโดต้องรู้!

ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ประเทศไทยของเรามีกฎหมายเรื่องการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใช้บังคับมาเป็นเวลาหลายปีแล้ว ในที่นี้คือ พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ซึ่งนับถึงวันนี้ก็มีอายุอานามปาเข้าไปถึง 85 ปี และอีกฉบับหนึ่งคือ พระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 ซึ่งก็คือภาษีที่เราต้องไปยื่นเสียเป็นประจำทุกปีที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั่นแหละครับ ซึ่งปัญหาของการใช้กฎหมายทั้งสองฉบับในการจัดเก็บภาษีการที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นไม่สามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มที่ และมีการหลีกเลี่ยงภาษีค่อนข้างมาก ทั้งนี้เนื่องจากอัตราภาษีโรงเรือนและที่ดินมีอัตราที่สูง คือร้อยละ 12.5 ของค่าเช่ารายปี (สรุปคือต้องเสียภาษีประมาณค่าเช่าเดือนครึ่ง) และเป็นการเก็บภาษีที่ซ้ำซ้อนกับการจัดเก็บภาษีเงินได้ตามประมวลรัษฎากร สำหรับภาษีบำรุงท้องที่นั้น ก็มีการกำหนดฐานภาษีไม่เป็นปัจจุบัน ส่งผลให้สามารถจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ได้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น ดังนั้นเพื่อให้การจัดเก็บภาษีเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้เป็นระบบมากขึ้นและมีประสิทธิภาพมากที่สุด จึงต้องมีการออกกฎหมายฉบับนี้ขึ้นมาเพื่อแก้ไขปัญหาข้อบกพร่องดังกล่าวนั่นเอง

สาระสำคัญของร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สำหรับสาระสำคัญของร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นกฎหมายฉบับใหม่ ที่มีหลักการสำคัญและรายละเอียดที่จะต้องทำความเข้าใจดังต่อไปนี้

(1) ยกเลิกพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508

(2) ผู้มีหน้าที่เสียภาษี ตามกฎหมายฉบับนี้ได้แก่ บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเป็นผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ

(3) หน่วยงานที่ทำหน้าที่จัดเก็บภาษี ได้แก่ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ซึ่งในปัจจุบันประเทศไทยมีองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหลายประเภทด้วยกัน ประกอบด้วย องค์การบริหารส่วนตำบล เทศบาล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา โดยรายได้จากการจัดเก็บภาษีทั้งหมดจะตกเป็นขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่จัดเก็บนั้น

(4) ทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี ได้แก่ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด

(5) ฐานภาษี ได้แก่ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกัน โดยคิดคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

(6) อัตราภาษี จะเป็นอัตราสูงสุดที่จะจัดเก็บภาษีจากผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีการกำหนดเพดานของอัตราภาษีไว้ 3 อัตราด้วยกัน จำแนกจากการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่

(6.1) การใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรม ไม่เกินร้อยละ 0.2 ของฐานภาษี

(6.2) การใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ไม่เกินร้อยละ 0.5 ของฐานภาษี

(6.3) การใช้ประโยชน์นอกเหนือจากสองกรณีนี้ เช่น พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม ให้จัดเก็บภาษีได้ในอัตราไม่กินร้อยละ 2

สำหรับกรณีของที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพที่ดิน กำหนดอัตราภาษีสูงสุดในกฎหมาย ให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเรียกเก็บภาษีสำหรับที่ดินดังกล่าวได้ในอัตราไม่เกินร้อยละ 5 ของฐานภาษี

(7) ทรัพย์สินบางประเภทที่ได้รับการยกเว้น เช่น สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ทรัพย์สินของรัฐที่ไม่ได้ใช้หาผลประโยชน์ ทรัพย์สินของสถานทูต ทรัพย์สินของสภากาชาดไทย ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดและที่ดินสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่มิได้ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ ทรัพย์สินของเอกชนที่ได้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ และบ้านพักอาศัยหลักในส่วนที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เป็นต้น

ภาษีที่จะต้องจ่ายจริง

สำหรับอัตราภาษีที่จะใช้จัดเก็บจริง ได้มีการกำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา โดยกำหนดเป็นอัตราก้าวหน้าเพิ่มขึ้นตามมูลค่าของฐานภาษีที่ถือครอง ได้แก่

(1) ที่ดินที่ใช้เพื่อการเกษตรกรรม จัดเก็บตั้งแต่ร้อยละ 0-0.1 ของฐานภาษี

(2) ที่พักอาศัยหลัก ในส่วนที่เกินกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่ร้อยละ 0.05-0.1 และที่พักอาศัยหลัง อื่น ตั้งแต่ร้อยละ 0.03-0.3 ของฐานภาษี

(3) ประเภทอื่นๆ ตั้งแต่ร้อยละ 0.3-1.5 ของฐานภาษี

(4) ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพที่ดิน จะจัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี ตั้งแต่ร้อยละ 1-3 ของฐานภาษี

เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะต้องเสียภาษีอย่างไร?

เนื่องจากกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ใช้บังคับแก่อาคารชุดด้วย ดังนั้นผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จึงมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นจึงขออธิบายเฉพาะสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ตามร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีดังต่อไปนี้

(1) เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุด มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องเสียภาษีตามพระราชบัญญัตินี้ เนื่องจากห้องชุด ถือเป็นทรัพย์สินประเภทหนึ่งที่จะต้องเสียภาษี

(2) ฐานภาษีสำหรับห้องชุด คือมูลค่าทั้งหมดของห้องชุด (รวมทั้งทรัพย์ส่วนตัวและทรัพย์ ส่วนกลาง) คิดคำนวณตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งราคาประเมินตามประมวลกฎหมายที่ดินอาจไม่เท่ากับราคาซื้อขายห้องชุดก็ได้ ตัวอย่างเช่น ห้องชุด 1 ห้อง มีราคาซื้อขายตามสัญญาซื้อขาย 2 ล้านบาท แต่เจ้าหน้าที่ประเมินตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ราคา 1 ล้าน 5 แสนบาท ดังนี้ฐานภาษีที่เจ้าของห้องชุดจะต้องเสียภาษีคือ 1 ล้าน 5 แสนบาท เท่านั้น

(3) สำหรับห้องชุดที่จะต้องนำมาคำนวณเพื่อเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น อัตราภาษีจะแบ่ง ออกเป็น 2 กรณีตามลักษณะของการใช้ประโยชน์ คือถ้าใช้เพื่อเป็นที่พักอาศัย จะต้องเสียไม่เกินร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน แต่ถ้าใช้เพื่อการประกอบธุรกิจ เช่น ให้เช่ารายเดือน รายวัน จะต้องเสียภาษีในอัตราสูงสุดไม่เกินร้อยละ 2 ของราคาประเมิน โดยจะเป็นอัตราก้าวหน้าตามมูลค่าของห้องชุด คือห้องชุดที่มีมูลค่าน้อยกว่าหรือเท่ากับ 20 ล้านบาท ต้องเสียภาษีในอัตราร้อยละ 0.3, มูลค่าเกินกว่า 20 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 50 ล้านบาท ต้องเสียภาษีในอัตราร้อยละ 0.5, มูลค่าเกินกว่า 50 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท เสียภาษีในอัตราร้อยละ 0.7 มูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท ต้องเสียภาษีในอัตราร้อยละ 0.9 เป็นต้น

(4) ภาษีที่จะต้องจ่ายจริง กรณีเป็นไปตามพระราชกฤษฎีกา ตามอัตราก้าวหน้า หากห้องชุดใช้ เป็นที่พักอาศัยหลัก จะเสียภาษีเฉพาะในส่วนที่ราคาเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น ถ้าห้องชุดมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี แต่สำหรับกรณีมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตั้งแต่ 2 ห้องขึ้นไป ในส่วนของห้องที่ 2 จะต้องเสียภาษีตามอัตราที่ผูกกับราคาประเมิน กล่าวคือ

- ถ้าห้องชุดมีมูลค่าน้อยกว่าหรือเท่ากับ 5 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา ร้อยละ 0.03

- ถ้าห้องชุดมูลค่า 5 ล้านบาทขึ้นไปแต่ไม่เกิน 10 ล้านบาท เสียภาษีในอัตราร้อยละ 0.05

- ถ้าห้องชุดมูลค่าเกินว่า 10 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 20 ล้านบาท เสียภาษีในอัตราร้อยละ 0.10

- ถ้าห้องชุดมูลค่าเกินกว่า 20 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 30 ล้านบาท เสียภาษีในอัตราร้อยละ 0.15

- ถ้าห้องชุดมูลค่าเกินกว่า 30 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 50 ล้านบาท เสียภาษีในอัตราร้อยละ 0.2

- ถ้าห้องชุดมูลค่าเกินกว่า 50 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท เสียภาษีในอัตราร้อยละ 0.25

- ถ้าห้องชุดและหากมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไปจะต้อง เสียภาษีในอัตราสูงสุดคือร้อยละ 0.3

เมื่อพิจารณาร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว จะเห็นได้ว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดห้องแรก จะมีหน้าที่เสียภาษีจริงๆ ก็เฉพาะกรณีที่ห้องชุดนั้นมีมูลค่าสูงเกินกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น

- หากมูลค่าไม่ถึง 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีตามพระราชกฤษฎีกา ดังนั้นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่อาจได้รับผลกระทบจากกฎหมายฉบับนี้คือห้องชุดที่มีมูลค่าตามราคาประเมิน

- เกินกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้นครับ เพื่อเป็นการวางแผนการเสียภาษี (ไม่ใช่การหลีกเลี่ยงภาษี) จึงควรพิจารณาเลือกห้องชุดที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่ถ้าหากผู้ซื้อประสงค์จะจ่ายภาษีให้แก่รัฐเพื่อทำนุบำรุงประเทศชาติ อันนี้คงต้องเป็นไปตามความสมัครใจครับ สำหรับในกรณีของผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องที่ 2 หรือมากกว่านั้นขึ้นไป จะต้องเสียภาษีตามอัตราที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้อัตราภาษีจะขึ้นอยู่กับตามมูลค่าของห้องชุดตามที่ได้กล่าวมาแล้วในข้อที่ (4)

(1) ในกรณีที่ซื้อห้องชุดโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการเก็งกำไร หรือประกอบกิจกรรมอย่างอื่นที่มิใช่เป็นการอยู่อาศัยนั้น กฎหมายฉบับนี้ได้บัญญัติให้ต้องเสียภาษีในอัตราที่ต้องเสียจริงร้อยละ 0.3 ซึ่งสูงกว่ากรณีที่มีไว้เพื่ออยู่อาศัยในกรณีของห้องที่ 2 สมมุติว่าห้องชุดดังกล่าวมีมูลค่า 5 ล้านบาท ซึ่งหากใช้เพื่ออยู่อาศัยห้องนี้จะเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ต้องเสียภาษีในอัตราร้อยละ 0.03 หรือ 1,500 บาท แต่ถ้าเปิดให้เช่า ซึ่งตามกฎหมายถือว่าเป็นการใช้เพื่อประกอบธุรกิจหรือเพื่อการพาณิชย์ จะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงถึงร้อยละ 0.3 หรือ 15,000 บาท ซึ่งสูงกว่ากรณีใช้เพื่อการอยู่อาศัยถึง 10 เท่า

(2) ในกรณีห้องชุดอยู่ในพื้นที่ของเมืองขนาดใหญ่หรือเมืองที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจ เช่น กรุงเทพมหาคร เชียงใหม่ พัทยา เป็นต้น ซึ่งราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมธนารักษ์จะสูงกว่าพื้นที่อื่น ส่งผลให้อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของห้องชุดจะต้องเสียในแต่ละปีมีอัตราที่สุงกว่าการซื้อห้องชุดในพื้นที่อื่น เช่น ซื้อห้องชุดที่ปลูกสร้างในเขตกรุงเทพมหานคร ในราคาที่เท่ากันกับห้องชุดในต่างจังหวัด แต่จะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าภาษีห้องชุดในต่างจังหวัด เนื่องจากราคาประเมินมูลค่าห้องชุดโดยกรมธนารักษ์ในเขตกรุงเทพมหานครสูงกว่าราคาประเมินมูลค่าของห้องชุดในต่างจังหวัด นั่นเอง

ดังนั้นผู้ที่ประสงค์จะซื้อห้องชุดหรือคอนโดควรพิจารณาถึงทำเลที่ตั้งของคอนโดด้วยนอกเหนือไปจากราคาซื้อขายของโครงการ ทั้งนี้ก็เพื่อการวางแผนในเรื่องของการบรรเทาภาระทางภาษี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของห้องชุดหรือคอนโดที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแห่งที่ 2 ขึ้นไป และหากเป็นกรณีที่ประสงค์จะใช้ประโยชน์จากห้องชุดนอกเหนือจากการใช้เป็นที่อยู่อาศัย เช่น การให้เช่า หรือประกอบธุรกิจ ก็จะต้องแบกรับอัตราภาษีที่สูงกว่ากรณีที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยทั่วไปด้วย

ขอบคุณแหล่งข้อมูลจาก

         : http://www.senate.go.th/lawdatacenter/includes/FCKeditor/upload/Image/b/b125%20jul_7_5.pdf
         : https://www.mof.go.th/home/eco/200659.pdf
         : http://www.senate.go.th/document/manual/634.pdf
         : http://v-reform.org/wp-content/uploads/2012/07/pdf
         : http://www.fpo.go.th/pdf/attach24092010.pdf