พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร ทำไมผู้ปล่อยเช่าควรรู้!!

ในธุรกิจการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินว่างเปล่า ตลอดจนคอนโดมิเนียมหรือบ้านพักปล่อยเช่าต่างๆ "สัญญาปล่อยเช่า" ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างมาก ที่ทัั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าไม่ควรละเลย และต้องตรวจสอบให้ถูกต้องครบถ้วนสมบูรณ์ที่สุด มิเช่นนั้นแล้วอาจนำมาซึ่งปัญหาต่างๆ ตามมา ไม่ว่าจะทางกฎหมายหรือข้อตกลงก็ตาม

ซึ่งปัจจุบัน การลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนสามารถปล่อยเช่าได้ 2 ลักษณะ ได้แก่

1. กรณีปล่อยเช่าทั่วไปตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์

ระยะเวลาเช่าไม่เกิน 30 ปี โดยสามารถต่ออายุสัญญาได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี และ ข้อจำกัด คือ สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวผู้เช่า เมื่อผู้เช่าเสียชีวิตสัญญาเช่าก็จะถูกระงับไปด้วย อีกทั้งยังห้ามการการเช่าช่วง ห้ามโอนสิทธิการเช่า รวมไปถึงห้ามนำสิทธิการเช่าไปเป็นหลักประกัน

2. กรณีปล่อยเช่าเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหากรรม

ตามพ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรับพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม ระยะเวลาเช่าตั้งแต่ 30 ปีขึ้นได้ แต่ไม่เกิน 50 ปี สามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 50 ปี และมี ข้อจำกัด คือ ลักษณะการเช่าจะต้องเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมเท่านั้น จะปล่อยเช่าเพื่อการอยุ่อาศัยไม่ได้ รวมทั้งผู้เช่าจะไม่มีสิทธิ์ดัดแปลงหรือดัดแปลงทรัพย์สินที่เช่า หากกระทำการดัดแปลงหรือต่อเติมใดๆ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเสียก่อน

อย่างไรก็ตาม การปล่อยเช่าอสังหาฯ ในปัจจุบันยังมีข้อจำกัดหลายอย่าง อาจก่อให้เกิดความไม่เข้าใจแก่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง จึงได้มีการหารือกันถึงการยกร่างพระราชบัญญัติว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิร่วมกับกระทรวงกลาโหมขึ้น โดยคาดหวังว่าจะมาช่วยเรื่องความคล่องตัวและปรับเรื่องข้อจำกัดของกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิในการเช่าทรัพย์สินให้มีความชัดเจนยิ่งขึ้น

ลดข้อจำกัดในสัญญา เปิดกว้างทางการลงทุน 

โดย กฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ จะลบข้อจำกัดเรื่องอายุสัญญาให้หมดไป กล่าวคือ ถ้าอยากให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ก็สามารถจดทะเบียนเป็นทรัพย์อิงสิทธิได้ ซึ่งคนที่ได้สัญญาไป จะสามารถเปลี่ยนมือหรือทำอะไรก็ได้ตามความชอบธรรม ส่งผลให้สัญญาเช่าที่จากเดิมต้องอยู่แต่ในสัญญาเท่านั้น มีความเปิดกว้างยิ่งขึ้น ลดการขัดแย้งและปัญหาเรื่องข้อตกลงต่างๆ 

เพิ่มโอกาสทางการลงทุน สร้างความเชื่อมั่นให้อสังหาริมทรัพย์ไทย

การกำหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิที่ชัดเจนในเชิงกฏหมาย จะเป็นประโยชน์กับภาคธุรกิจ ทั้งยังช่วยเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินปรับสภาพคล่อง กระตุ้นการลงทุน และสร้างความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนเป็นอย่างมาก โดยจะมีสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้

1. กำหนดให้เจ้าของทรัพย์สินขอจดทะเบียนทรัพย์สินเป็นทรัพย์อิงสิทธิได้ โดยเจ้าหน้าที่จะออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิให้

2. หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ อย่างน้อยจะแสดงรายละเอียด ชื่อตัวและชื่อสกุล หรือชื่อนิติบุคคล ที่มีทรัพย์อิงสิทธิ ระยะเวลาทรัพย์อิงสิทธิ และรายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่มีทรัพย์อิงสิทธิ และหากมีการแก้ไขก็ต้องจดทะเบียนด้วย

3. กำหนดให้ผู้ที่มีทรัพย์อิงสิทธิสามารถให้เช่า ขาย หรือโอนให้ผู้อื่นได้ โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน โดยกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี นับจากวันที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ และกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิตกทอดแก่ทายาทได้ จนครบกำหนดที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ

สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันกู้ได้

4. ให้สามารถนำทรัพย์อิงสิทธิไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้โดยให้นำบทบัญญัติเกี่ยวกับการจำนองอสังหาฯ มาบังคับใช้โดยอนุโลม

5. การแก้ไขรายการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ การนำทรัพย์อิงสิทธิไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้ การให้เช่า ขายหรือโอนทรัพย์อิงสิทธิ หรือการตกทอดทางมรดก ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้

6. กำหนดให้ผู้ที่มีทรัพย์อิงสิทธิสามารถดัดแปลง ต่อเติม ปลูกโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าของทรัพย์สิน แต่สิ่งที่ทำเหล่านี้จะตกเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน

7. กรณีเกิดภัยอันตรายแก่ตัวอสังหาฯที่เช่าเป็นทรัพย์อิงสิทธิ ให้ผู้มีทรัพย์อิงสิทธิจัดการเพื่อปัดป้องภยันตรายนั้นได้

8. กำหนดให้นำบทบัญญัติ เรื่องการออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในประมวลกฎหมายที่ดินมาใช้บังคับกับทรัพย์อิงสิทธินี้

9. กำหนดให้ รมว.มหาดไทย รักษาการตามกฎหมาย เนื่องจากการจดทะเบียนและการออกหนังสือรับรอง อยู่ในความรับผิดชอบของกรมที่ดิน

นายกฤษฎา จีนะวิจารณะ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ชี้ถึงข้อดีของกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ หากผ่านสภามีการประกาศบังคับใช้แล้ว จะเกิดผลดีต่อภาคเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก เพราะคาดว่าจะช่วยเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจของวงการอสังหาริมทรัพย์ ทำให้มีความคล่องตัวขึ้น และสร้างประโยชน์ให้แก่ผู้ปล่อยเช่าและผู้ให้เช่าช่วง ทั้งนี้ ร่าง พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ กำหนดให้ รมว.มหาดไทย เป็นผู้รักษาการตามกฎหมายนี้ ซึ่งปัจจุบันมีการยกร่างกฎหมายแล้ว และอยู่ระหว่างเปิดรับฟังความคิดเห็น เมื่อเสร็จแล้วจะต้องเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) และสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ต่อไป

ที่มา

http://www.prachachat.net