วิเคราะห์คอนโดห้าแยกลาดพร้าว New CBD แห่งใหม่ของไทย

เมื่อพูดถึง CBD หรือ ย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ สีลม สยาม หรือทองหล่อ คงเป็นที่แรกๆที่จะนึกถึงกันขึ้นมา แต่ในปี 2020 นี้ ได้เกิด NEW CBD ขึ้นมาคือ “ห้าแยกลาดพร้าว” วันนี้ Estopolis จึงขออาสาพาทุกคนไปสำรวจกันว่ามีปัจจัยใดบ้างที่ทำให้เกิด CBD นี้ขึ้นมา

การขนส่งสาธารณะในห้าแยกลาดพร้าว

ข้อดีอย่างหนึ่งของห้าแยกลาดพร้าวก็คือการที่มีรถไฟฟ้าสายสำคัญของกรุงเทพวิ่งผ่าน และเป็น Interchange เชื่อมทั้ง MRT และ BTS ทำให้มีผู้คนหลั่งไหลเข้าสู่ลาดพร้าวอย่างล้นหลาม โดยรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายสถานีห้าแยกลาดพร้าวเปิดให้บริการในช่วงสิงหาคม ปี 2562 มีจำนวนผู้โดยสารทะลุ 35,000 คนต่อวัน และหลังจากรถไฟฟ้าสายสีเขียวเปิดให้บริการถึงสถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มีปริมาณผู้โดยสารสูงถึง 100,000 เที่ยวต่อวัน

ซึ่งรถไฟฟ้าสายนี้เองก็ได้วิ่งผ่าน CBD ทั้งหมดในกรุงเทพ การเชื่อมต่อ CBD เข้าด้วยกันนี้เป็นการเปิดโอกาสให้ห้าแยกลาดพร้าวที่ถูกจับตามองโดยนักลงทุนทั้งในและนอกประเทศอยู่แล้วได้เข้ามาลงทุนไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า สำนักงาน บริษัท และคอนโด ทำให้ผู้ที่เดินทางมาไม่เพียงเข้ามาจับจ่ายซื้อของ แต่ถึงกับย้ายที่อยู่อาศํยเข้ามาในพื้นที่แห่งนี้

Mega Project ขนาดใหญ่เตรียมเข้าห้าแยกลาดพร้าว

ในอดีตห้าแยกลาดพร้าวเป็นพื้นที่เกาะกลุ่มของออฟฟิศหรือพูดง่ายๆ คือผู้คนจากต่างพื้นที่เดินทางมาห้าแยกลาดพร้าวเพื่อทำงาน โดยบริษัทส่วนใหญ่จะเป็น กลุ่ม demand ในธุรกิจที่หลากหลาย เช่น ธุรกิจกลุ่มพลังงาน ธุรกิจสิ่งแวดล้อม ธุรกิจน้ำมัน ธุรกิจการเงิน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่ราชการและรัฐวิสาหกิจ จะเห็นได้ว่าธุรกิจเหล่านี้เป็นธุรกิจที่มั่นคงและยืนยาว ทำให้ผู้คนที่จากเดิมเดินทางมาลาดพร้าวเพื่อมาทำงานอย่างเดียว ได้ตัดสินใจย้ายถิ่นที่อยู่เข้ามาอาศัยมากขึ้น

ต้องขอบคุณรถไฟฟ้าทั้งสองสายนี้เองที่ทำให้ผู้คนเดินทางเข้ามาห้าแยกลาดพร้าวได้ง่ายขึ้น เมื่อเดินทางง่ายขึ้นจึงมีผู้เดินทางเยอะขึ้น และเพื่อรองรับผู้คนเหล่านี้ ทั้งผู้ย้ายถิ่นฐาน ผู้ที่เข้ามาทำงาน และผู้ต้องการเข้ามาท่องเที่ยว จึงได้เกิด Mega Project ขึ้นหลายแห่ง ยกตัวอย่างเช่น S Oasis โครงการมิกซ์ยูส ความสูง 36 ชั้น ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก พื้นที่กว่า 53,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 3,695 ล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จ 2021 และ BTS + CPN โครงการมิกซ์ยูสขนาดเกือบ 50 ไร่ ที่ ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และโรงแรม

และที่ไม่พูดถึงไม่ได้เลยคือ Bang Sue Grand Station โครงการสถานีขนส่งทางรางที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ สามารถรองรับผู้โดยสาร ได้มากกว่าวันละ 100,000 คน ยกระดับการเดินทางของกรุงเทพและประเทศไทย เทียบเท่ากับเมืองใหญ่ระดับโลก พ่วงมาด้วยพื้นที่ กม.11 ที่จะสร้างเมืองใหม่ City in the city ในทำเลห้าแยกลาดพร้าว จากข้อมูลที่ได้รับ Bang Sue Grand Station จะแบ่งออกเป็น 4 Zone คือ

Zone A : Smart Business Complex อยู่ติดสถานีกลางบางซื่อในทิศใต้ มีพื้นที่ประมาณ 35 ไร่ เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ ในลักษณะของ Retail ได้แก่ ร้านค้า ร้านอาหาร ร้านเครื่องดื่ม และร้านให้บริการธุรกิจโลจิสติกส์ โรงแรม และกิจกรรมการเดินทางท่องเที่ยว

Zone B : ASEAN Commercial and Business Hub พื้นที่ประมาณ 78 ไร่ เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้าส่ง ค้าปลีก พัฒนาต่อยอดมาจากตลาดนัดจตุจักร นอกจากนั้นยังมีอาคารสำนักงานที่ทันสมัย โรงแรม หอประชุม

Zone C : Smart Healthy and Vibrant พื้นที่ประมาณ 105 ไร่ ปัจจุบันเป็นที่ตั้งของ บริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.) โดยจะพัฒนาพื้นที่เป็นที่อยู่อาศัยที่อยู่ติดกับแหล่งพักผ่อนหย่อนใจ และสถานที่ทำงาน

Zone D : World Renowed Garden Interchange Plaza พื้นที่ประมาณ 80 ไร่ พัฒนาเป็นศูนย์กลางคมนาคมพหลโยธินและอาคารทางเดินเชื่อมต่อระบบขนส่ง

พื้นที่นิคมรถไฟ กม.11 พื้นที่ประมาณ 279 ไร่ แบ่งการพัฒนาพื้นที่ออกเป็น โซนอาคารสำนักงาน, ศูนย์ประชุมและจัดแสดงสินค้านานาชาติ, โรงพยาบาลนานาชาติ, ที่พักอาศัยริมสวน และที่พักอาศัยสำหรับเจ้าหน้าที่การรถไฟ

นอกจากนี้ยังมีคอนโดห้าแยกลาดพร้าวอีกหลายโครงการที่รอเปิดตัวอีกมาก เพื่อรองรับผู้ย้ายเข้ามาอยู่ในลาดพร้าว และด้วยโครงาร Mega Project ทั้งหมดทำให้ปัจจุบัน ห้าแยกลาดพร้าวมีราคาที่ดินสูงทะลุถึง 1 ล้านบาท/ตรว. ไปแล้ว

ห้าแยกลาดพร้าวมีพื้นที่สีเขียวสูงกว่าค่าเฉลี่ย กทม.

องค์การอนามัยโลก (WHO) กำหนดค่าเฉลี่ยอัตราพื้นที่สีเขียวต่อจำนวนประชากรว่าควรอยู่ที่ 9 ตร.ม.ต่อคน แต่ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีค่าเฉลี่ยพื้นที่สีเขียวต่อจำนวนประชากรที่ 6.18 ตร.ม.ต่อคนเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ห้าแยกลาดพร้าว มีพื้นที่สวนสาธารณะถึงประมาณ 2,110,000 ตร.ม. ได้แก่ สวนรถไฟ สวนจตุจักร และสวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ฯ ในขณะที่มีจำนวนประชากรประมาณ 150,000 คน ทำให้มีอัตราพื้นที่สีเขียวต่อจำนวนประชากรถึง 13.52 ตร.ม. ต่อคน จะเห็นว่าอัตราพื้นที่สีเขียวต่อจำนวนประชากรสูงกว่าค่าเฉลี่ยของกรุงเทพฯ และสูงกว่าเกณฑ์จากองค์การอนามัยโลก และการมีอัตราพื้นที่สีเขียวสูงขนาดนี้เป็นเหตุที่ทำให้ราคาที่ดินในห้าแยกลาดพร้าวสูงตามไปด้วย

และนี่คือห้าแยกลาดพร้าวที่หลายคนคุ้นชื่อกันดีอยู่แล้ว และในอนาคตเราคงได้เห็นความเปลี่ยนแปลงของทำเลนี้กันมากขึ้นในฐานะ New CBD แม้อาจจะไกลจากใจกลางเมืองเดิม อย่างสุขุมวิท หรือสาทร แต่ด้วยรถไฟฟ้าทั้งสองสายทำให้การเดินทางไปลาดพร้าวไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป